マンション管理会社の対応に対し、民法第542条による解除が可能か？

お世話になります。自主管理のマンション管理組合の理事長をしております。

清掃業務を委託していた業者から、契約解除について解約違約金を請求されている件で、契約の解除が民法542条（催告によらない解除）に該当するかどうか教えて下さい。

２年程前から住民から駐輪場の清掃が出来ていないとの苦情が多数寄せれておりました。

改善の要望を伝えたところ、下記の理由で対応してもらえませんでした。

①駐輪場は週１回の清掃となっており、自転車には触れてはいけないよう清掃員に指導をしている為、ゴミが落ちていても清掃をする事はできない。（駐輪場はレール式の為、自転車に触れずに清掃をする事は可能です。）

②契約時に臨機応変な対応は出来ない事を確認した上で、契約をしている。

契約時には、当時顧問であったマンション管理士がこの業者を紹介してくれました。説明はマンション管理士にしたそうです。

契約時には臨機応変な対応がどこまでを指すのかの説明はありませんでした。

③現在の契約では対応が出来ない為、回数を増やすか時間を増やす等、契約見直しの要望があり、現在の契約では対応できない事をはっきりと断ってこられました。

理事会としては、駐輪場は住民の皆様が毎日利用する場所であり、苦情が出ている事から、１週間に１度のペースで自ら清掃をし、対応してきました。

また、業者側からはマンション管理士に頼まれたから契約をしただけで、本来は引き受けたくなかったとの連絡があり、当方としては、当たり前と感じる要望さえ聞き入れてもらえないのであれば、対等な関係性を築く事はできないと判断し、理事会で解約が決まりました。

この間のやり取りはメールで行っており、理事会で解約を検討している事も伝え、解約時には必要な書類がないか確認をしましたが、その際には一切解約金が生じるとの連絡もなく、突然請求書が届き、債務不履行ではないと主張されております。

契約書には違約金の事は記載はありませんが、満了の３カ月前までに申し出るとありますので、通常の解約であれば、違約金を支払う義務がある事は認識しております。

理事会は駐輪場の清掃が出来ないという事は、契約をした目的が達成されたとは決して認めることは出来ず、不完全履行との認識でおります。

何卒ご教示くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

（質問no.799　22.10/1２　お名前：泉さん　大阪府）

可能だと思われますが、損害賠償請求も視野に入れて調停や訴訟への準備を

泉さん、はじめまして。無料法律相談ネットの北条たかとです。

どんなに細かい内容で契約書を作成していても、今回のケースの様に、起こった出来事が契約書に記載されている事項に該当するものか否かについて、争いが出る（当事者間で見解が異なる）事は珍しくありません。

頂いた文面から判断する限り、債務の不完全履行に該当すると思われますが（ただし、この部分は人によって正直判断の分かれる所だと思います）、相手方がそれを認めない以上、当事者間で交渉を続けても埒が明きませんから、調停や訴訟といった事への準備が必要となってくるでしょう。

可能であれば、今現在の段階で弁護士さんへ依頼し、代理人として相手方と交渉してもらう事です。

（その段階で、泉さん側から業者側への損害賠償請求についても可能かどうか、詳細を相談される事をお勧め致します）

弁護士さんに出てもらう事で泉さん側の主張が通るかもしれませんし、その後、調停や訴訟に移行する場合でもスムーズに移行していけるでしょう。

違約金の支払いの有無だけを判断するケースであれば、単純に違約金の額と弁護士さんへの依頼費用等を天秤にかければ良いですが、今回のケースの場合、業者側の債務不履行に基づく損害賠償請求も可能になってくるのでは？と思われるケースの為、一度、弁護士さんに正式に相談される事をお勧め致します。