転貸禁止のマンションを業者として破格で借りて、適正条件で賃貸に出す事は、転貸にはなりませんよね？
賃貸マンション契約には、一般に転貸禁止条項がありますが、業者として土地転がしの様に、自社で破格物件を賃借りした上で、適正条件で客に貸す事は、転貸では無く業務（経済行為）と考え許されると思いますが、何か問題はあるでしょうか？
（質問no.326 12.01/24 お名前：木村さん 東京都 消費者問題カテゴリ）
当サイトからの回答
転貸に該当します。
木村さん、はじめまして。無料法律相談ネット・サイト管理人の北条たかとと申します。
＞自社で破格物件を賃借りした上で、適正条件で客に貸す事は、転貸では無く
いいえ、転貸に該当します。業者として借りるから転貸にはならないという訳ではありません。
転貸はあくまでも転貸です。
＞転貸では無く業務（経済行為）と考え許されると思いますが、
転貸行為が許されるのか、業者として契約するかどうかにかかってくるのではなく、あくまでもその契約に転貸禁止の条項があるかどうかです。（そして原則的に民法でも転貸できない旨定められています）
ですから、業者として契約するかとか、経済行為と考えているかどうか等は関係なく、転貸禁止の条項を備えているものだった場合は勿論ですが、原則的に転貸行為は許されません。
特に契約の相手方である賃借人が一般個人の消費者である場合、民法に規定されているだけでは足りず（恐らくは念の為にという事で）、消費者から自身の物件を守る為に改めて転貸禁止条項を入れるのが一般的です。
＞自社で破格物件を賃借りした上で、適正条件で客に貸す事は、転貸では無く業務
とは言え、法律で転貸が絶対駄目であると規定されているのではなく、上記の様な条件や転貸可能とする特約を入れた契約をしてくれる物件オーナーがいれば特に問題とはなりません。（ただし、この条件ではオーナー側から見て契約するメリットはありませんので、可能性は低いと考えます）
＞何か問題はあるでしょうか？
既述のとおり、原則的に民法では転貸は禁止とされていますし、恐らく個々の契約でも禁止条項が入っていますから問題です。
どうしても転貸したい場合は、比較的規模の大きい不動産会社が行っている一括借り上げ契約（サブリース契約）を参考に、転貸可能とする特約入りの契約をすれば良いでしょう。
一括借り上げとは、大型の物件（例えばマンション）を業者が一棟一気に借りてしまい、個々の部屋を転貸（これをサブリースと説明されている場合が多いです）する契約形態です。
これはそもそもが転貸を前提として物件オーナーと締結される契約ですので、転貸しても法律上の問題はありません。
＞業者として
転貸をして利益を上げる事を考えているのであれば、木村さんが不動産業者として物件のオーナさんと転貸に関する契約をすれば良いでしょう。（因みに、不動産業者として代理または媒介活動する為には、法人個人を問いませんが、宅地建物取引業免許を取得する必要があります）
尚、少し細かいですが、宅地建物取引業免許の要不要に関して、今ご自身が住まわれている場所が賃貸物件だとして、そこが転貸ＯＫだった場合、自らが当事者として第３者に転貸する際には免許は必要ありません。
宅地建物取引業の免許の取得に関しては、許認可申請の専門家である行政書士さんに相談してみて下さい。
回答者 ： サイト管理人 北条たかと この回答者の詳細はこちらをクリック