母がアパートを相続し、賃借人に契約更新はしないと申し入れましたが、延長を要求されました。
昨年８月 伯母がなくなり、生前作ってありました遺言にて 私の母が、伯母の所有していたアパートを相続しました。
そのアパートの賃借人とのトラブルについての相談です。
亡くなった伯母との契約は 平成２１年４月から平成２３年４月までの２年間。
母が、相続した際 契約更新はしないと 申し入れたにもかかわらず、口頭だったという理由で ２ヶ月の延長を要求。 (賃借人は、生活保護受給者)
今年の６月３０日に 引き渡すということで、 解約申入書・念書を交わしています。
ところが 今日になって、７月３０日まで、契約を延長して欲しいとの電話連絡がありました。
母は まず 市役所に報告を上げましたが、 公的機関だということを理由に 賃借人との間には入れないと 言われたそうです。
賃借人側の言い分は、 生活保護受給に 支障が出ること。 ２ヶ月で次の適当な物件が 探せなかったこと。 の２つの点を上げて、延長１ヶ月 お願いできないか。 という内容でした。
その際、住まいを奪って お前は、ホームレスを作るのか?･･･と母に言ったらしいのです。
前からの話もあり、７月３０日の明け渡しも うやむやにされることも ありうると 考えます。
まず、この解約申入書・念書の有効性については どうなのか。 それから 生活を立てに 延長できるのか。 (こちらからすると 開け渡してもらうはできないのか) 今後 万が一 弁護士等が入ってきた場合 念書を取っていることを理由に、契約終了をすることができるのか
このあたりを教えていただきたいと思います。
（質問no.62 お名前：小林さん 埼玉県 成年後見・財産管理カテゴリ）
当サイトからの回答
大家都合の更新拒否は、６ヶ月前の通告＋正当事由＋立退きの諸費用が必要です。
小林さん、はじめまして。サイト管理人の北条たかとと申します。
＞母が、相続した際 契約更新はしないと 申し入れたにもかかわらず、
大家さん側の都合で退去、又は契約の更新をしない場合は、その正当事由と１年〜６ヶ月前までの通知（つまり最低でも、契約を更新する半年前までに通知しなければいけない）、立ち退きに際して発生する諸々の費用負担が必要です。
特に、契約更新をしない理由（正当事由）が重要で、基本的にはこの正当事由が無ければ契約更新拒否の申し入れはできません。（現実問題として、正当事由が無い代わりに、立退き料を多く支払って交渉するケースは多くあります）
そして、その正当事由とは何かと言いますと、借地借家法という法律で以下の様に定められています。
１．賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする理由
２．建物の利用状況及び建物の現況（老朽化で、安全上壊さなければいけない等）
３．建物の明け渡しと引換えに賃借人に対してなす財産上の給付（立退き料）
分かりやすく言えば、賃貸人がその建物を使用しなければいけない事情や、老朽化により取り壊さなければいけない、立ち退きに関する諸費用の額は幾らか、という事を鑑みて判断していきます。
特に、１．２．に該当する理由が無くても、立退き料金の額次第で正当事由として認められる事もあります。
＞解約申入書・念書の有効性については
既述の通り、正当事由の有無で更新拒否ができるか否かが決まります。
＞母は まず 市役所に報告を上げましたが、公的機関だということを理由に賃借人との間には入れないと
民間の契約である以上、それは止むを得ないと思います。特定の分野での法人：個人の様なケースを除いて、公的な立場として間には入れないのです。
＞生活を立てに 延長できるのか
原則論で言えばできます。賃借人にとってその物件を利用する強い事情があるからです。（勿論、小林さん側に、出て行ってもらわなければいけないそれ以上の強い事情があれば別です。要は、どちらがその物件を強く必要としているかによるのです）
＞弁護士等が入ってきた場合念書を取っていることを理由に、契約終了をすることができるのか
これは個々の弁護士さんにお尋ね頂くしかありません。弁護士さんも原則論で言えば当サイトと同様の回答になると思いますが、依頼者の利益の為に「念書」の存在だけに着目し、それ以外の部分はある意味で無視して相手方と交渉するかもしれません。
取り急ぎ回答、追記解説準備中。
回答者 ： サイト管理人 北条たかと この回答者の詳細はこちらをクリック